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中国物权法草案建议稿(第五章)


浏览量:7768    发表日期:2005/7/4来源:失而复得网
 

第一百八十一条 [专有权]

各区分所有人对其专有部分所享有的权利适用所有权的一般规定。

前款所称的专有部分,是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权标的的建筑物部分。

区分所有权人对于专有部分,在法律规定范围内享有占有、使用、收益和处分的权利。但对专有部分所有权的行使不得妨碍建筑物的正常使用,不得损害其他区分所有人的利益。

当事人可以通过约定,由区分所有人对共有部分享有专有使用权。

任何一区分所有人超越权利范围行使专有权的,应当停止侵害并赔偿损失。

第一百八十二条 [共用部分的权利]

除专有部分以外,共用的走廊、庭院楼道,厨房、厕所以及院落,上下水设施等,属于共有部分,适用共有的规定。

共用部分的管理权归各区分所有人共同享有。如无法律特别规定,各区分所有人应当依据专有部分在整个建筑物中所占的比例行使管理权。

任何一区分所有人超越权利范围行使共有权的,应当停止侵害并赔偿损失。

第一百八十三条 [建筑物的命名和经营]

建筑物的命名权属于所有建筑物区分所有人。

除法律或者合同另外约定外,利用建筑物从事广告等经营活动,应当取得全体区分所有人的同意。

第一百八十四条 [区分所有建筑物的修缮]

区分所有建筑物发生自然毁损或者因不可抗力造成的毁损,或者因人为的毁损而不能得到赔偿的,在确定修缮费用的负担时,应依如下办法处理:

(一)对于建筑物主体结构存在的基础、柱、梁、墙的修缮,由各区分的所有人按份额比例分担;

(二)共有墙体的修缮,包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮,按两侧均分后,再由每侧房间的区分所有人按份额比例分担;

(三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房间的区分所有人按份额比例分担;其结构部位,由毗邻层上下房间的区分所有人按份额比例分担;

(四)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层房间的区分所有人按份额比例分担;可上人房盖,包括屋面和周边护栏,如为各层共有,则由修缮所及范围覆盖下各层房间的区分所有人按份额比例分担。如仅为若干房间使用,则由使用层房间所有人按份额比例分担一半,其另一半由修缮所及范围覆盖下各层房间的区分所有人按份额比例分担。

(五)各层共用楼梯由区分所有人按份额比例分担;某些层专用的楼梯,由使用楼梯的区分所有人按份额比例分担。

(六)共有、共用的设备和所属建筑,如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等的修缮,由区分所有人按份额比例分担。

第一百八十五条 [区分所有人的义务]

各区分所有人对共有的设施,应当负有维护、保护、管理、改良等义务。

第一百八十六条 [建筑物的买卖]

建筑物的专有部分不得与共有部分相分离而单独转让。对建筑物区分所有的建筑物的整体出让或者抵押,必须经全体区分所有人的同意。

在出售建筑物的楼房时,若出卖人与各买受人特别约定保留建筑物的房顶、平台等共用部分的所有权,该约定不应影响各买受人对其使用的权利。

第一百八十七条 [共有权的确定]

建筑物地基的使用权由各区分所有人依据其专用部分在整座建筑物价值中所占比例享有共有权,但当事人另有约定的除外。

除当事人另有约定外,各区分所有人应当依据其份额比例对地下停车场、屋顶、平台享有使用权。

第一百八十八条 [区分所有人的请求权] 

区分所有人不当利用其专有部分,有损他人利益时,其他区分所有人有权请求其停止侵害,消除危险,排除妨碍,恢复原状,并可请求赔偿损失。

第一百八十九条 [区分所有建筑物的重建和拆除]

对区分所有建筑物的重建,必须经全体区分所有人的同意。

区分所有建筑物拆除,其拆卸支付或者残值回收,由区分所有人按份额比例进行分配。

第一百九十条 [共有部分的管理]

对共有部分的重大改良或者改变共有部分的用途,在共管协议或者章程中没有规定时,应当由全体区分所有人协商一致予以决定。

未经全体区分所有人的同意,任何区分所有人不得变更建筑物的构造、颜色和使用目的。

第一百九十一条 [区分所有建筑物的管理]

各区分所有人应当通过协议或者章程,规定对共有部分以及涉及建筑物整体事务的管理方法。

共管协议经半数以上或者份额过半的区分所有人同意而生效。违反共管协议或章程的,应当承担违约责任。

区分所有人可以依据共管协议成立管理委员会。如区分所有人人数众多的,可以设立管理基金,该基金由管理委员会负责管理。

第八节 优先购买权

第一百九十二条 [优先购买权的一般规定]

财产所有权处分财产的,依法享有优先购买权的当事人,享有在同等条件下优先于他人购买的权利。

法定优先购买权不能单独继承、转让,亦不得预先约定排除。

法定优先购买权优先于约定优先购买权。

第一百九十三条 [优先购买权的行使]

在出卖人与第三人就标的物订立买卖合同时,优先购买权人可以行使优先购买权。

行使优先购买权人应向出卖人发出明确的意思表示。

优先购买权人一经行使优先购买权,即按照出卖人与第三人约定的相同条款与出卖人成立买卖关系。

第一百九十四条 [通知义务与权利行使期限]

出卖人应当将其与第三人订立的合同的内容,以书面形式通知优先购买权人。

不动产的优先购买权,应当在收到通知后十五日内行使;其他标的物的优先购买权应在收到通知后十日内行使。

当事人可以对优先购买权的期限做出约定,但约定期限不得少于法定期限。

优先购买权人行使优先购买权,须在知悉出卖人和第三人缔约之日起三个月内行使。

优先购买权自出卖人与第三人缔约之日起一年内不行使而消灭。

第一百九十五条 [优先购买权的效力]

出卖人与第三人约定的买卖合同若以不行使优先购买权为条件的,或者约定出卖人有权解除优先购买权的,此种约定对优先购买权人无效。

优先购买权的效力及于随主物一同出卖的从物。

不动产的优先购买权对于第三人具有为保全该权利所产生的转让所有权的请求权作预告登记的效力。

第一百九十六条 [优先购买权的限制]

出卖人基于将来财产继承的需要,向法定继承人出卖标的物的,不得行使优先购买权。

以拍卖、招标方式出卖标的物时,不得行使优先购买权,但出卖人应预先通知优先购买权人参加。

对于以强制执行方式而进行的出卖,不得行使优先权。

第一百九十七条 [优先购买权的放弃]

优先购买权人可以以书面形式放弃优先购买权。

优先购买权人收到出卖人的出卖通知后,在法定和约定期间内未作任何表示的,视为放弃优先购买权。

第一百九十八条 [概括出卖]

出卖人将设有优先购买权的标的物与其他标的物一起,以总价金卖与第三人时,优先购买权人行使优先购买权时,应当按相应比例支付价金。如该标的物难以分离出卖,或者分离将使标的物显受损失的,优先购买权人可以要求优先购买权及于全部标的物。

第一百九十九条 [第三人已支付价金的返还]

第三人已依约占有标的物,但因优先购买权人行使优先购买权致不能取得权利而丧失占有的,第三人仅就其已支付的价金请求出卖人返还。

第二百条 [优先购买权的顺位]

在同一标的物上存在多个优先购买权时,优先购买权的行使依下列顺序确定:

(一)共有人的优先购买权优先于其他优先权;

(二)物权性的先买优先于债权性的优先购买权;

(三)多个物权性的优先购买权并存时,公示在先者优先;

(四)上述情形之外仍有多个优先购买权的,优先购买权的顺位由出卖方决定。

前一顺位的优先购买权人放弃优先购买权的,后顺位的优先购买权人递升至其顺位。

第九节 相邻关系

第二百零一条 [相邻关系的定义]

相邻关系,是指相互毗邻的不动产权利人之间在行使所有权或者使用权时,因相互间给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系。

不动产相邻各方应当为他方排水、通行、通风、采光、日照、排污、汲水、用水、排冰、防御等方面提供必要的便利,并应容忍来自于他方的正当合理的轻微妨害。

不动产权利人所主张或者履行的相邻关系的权利义务,应当与该不动产的使用用途相一致。

第二百零二条 [相邻关系的处理原则]

相邻各方应当按照有利生产、方便生活,团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。

第二百零三条 [约定排除]

相邻关系中的权利义务内容,当事人可以约定排除,但不得违反法律和公序良俗。

第二百零四条 [补偿]

因履行相邻关系义务而受损失的,可要求受益人予以补偿。

第二百零五条 [自治公约]

公寓大厦或者社区内住户可以三分之二多数制定公约,规范本辖区内的不动产相邻关系。

第二百零六条 [水资源的利用与保护]

任何单位与个人必须根据法律、法规,按照各级水行政主部门确定的数额从国有或者集体所有的各类水体中取水,亦可以按照各级水行政主管部门批准规划,在各类水体及其沿岸建造水利设施。

土地权利人在利用土地时,不得随意开采或者污染地下水。

受水污危害的单位或者个人可以要求污染单位或者个人停止侵害、赔偿损失、恢复原状。

第二百零七条 [引水权]

不动产权利人为保证其不动产的正常使用,可以在邻地上设立引水权,以便从公共水源引水,但应以对邻地损害最少的方式设立。

不动产权利人应为引水建立必要的设施。不动产权利人亦可以在不损害其他人引水的前提下,使用邻地上已有的引水设施,但要根据受益比例,分担设施的建造和维护费用。

第二百零八条 [自然排水权]

低地应当接受自高地不假人力,自然流下之水,以及水流带来的泥土及堆积物。低地权利人不得阻碍这一排放,亦不得要求补偿。

自然水流因事变于低地阻塞时,高地权利人得以自己的费用,建造必要的疏通水流的工事。

第二百零九条 [余水排汇权]

不动产权利人可以为排放正常的生活以及工业、农业生产用水至公共水道而在邻地上设立余水排汇权,但应为以邻损害最少的方式设立。

不动产权利人应为排水建立必要的设施。不动产权利人也可以在不损害其他人排水的前提下,使用邻地上已有的排水设施,但要根据受益比例,分担设施的建筑和维护费用。

第二百一十条 [用水设施致害请求权]

不动产权利人因他人蓄水、排水、引水而建造的设施阻塞、破溃造成损害或者有损害之虞时,有权请求设施权利人修缮或者预防。

第二百一十一条 [雨水注泻禁止权]

房屋的所有人以将雨水直接注泻到邻地上的方式建造屋顶的,邻地权利人有权要求予以改建,也可以接受赔偿而维持现状。

如有公共排水系统,应当将雨水通过屋檐或者排水沟导入公共排水系统。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第二百一十二条 [一定范围内设置建筑、工作物禁止权]

互不毗连的建筑主体部分南北方向之间距离,不得少于位于南部建筑的最高高度。

于疆界二米范围内,于邻地主体建筑四米范围内,不得建筑水井、水池、肥料坑、厕坑、炉灶、烟囱、牲畜棚或者其他严重影响生活环境的工作物。建筑人必须保证这种工作物的安全、卫生,并不得对邻地造成妨害。

未遵守上述距离的建筑物、工作物,不动产所有人或者使用权人在知道或者应当知道这一事实的十五日内未提出异议的,不得请求拆除,但建筑人有重大过失或者故意的除外。

第二百一十三条 [一定范围内植树的禁止权]

于疆界范围内所植树木与邻地建筑门窗之间的直线距离不得少于树木的高度。超过此高度的,邻地建筑权利人可请求修剪或者拔除。

第二百一十四条 [依习惯不得禁止他人进入土地]

依当地习惯,一定范围内居民可以在土地权利人未设围障的田地、牧场、山林剥取杂草,采取枯枝、枯干,或者采集野生植物,或者放牧牲畜的,土地权利人不得禁止他人入内。有无补偿,应从习惯。

第二百一十五条 [紧急状态下不得禁止他人干涉不动产]

如果他人的干涉为防止当前的危险所必要,而有其所面临的紧急损害远较因干涉对不动产权利人造成的损害为大时,不动产权利人无权禁止他人对不动产进行干涉。

第二百一十六条 [为取回失物不得禁止他人进入不动产]

不动产权利人不得禁止他人为取回自己偶然失落的物品或者逃逸的家畜而进入不动产。不动产权利人也可将物品或者家畜交还失主以阻止他人进入。

第二百一十七条 [越界建筑除去请求权]

不动产所有人或者权利人应在知道或者应当知道邻人建筑逾界,且尚未完工的十五天内提出异义,请求拆除。逾期则应允许逾界建筑存设,但逾界建筑人有故意或者重大过失的除外。

不动产所有人或者权利人可以随时要求逾界建筑人以逾界时价购买逾界土地使用权,所得价金以补偿不动产的所有人或者权利人损失。

第二百一十八条 [逾界根枝除去请求权]

不动产权利人可以请求邻地权利人除去逾界树木的根枝。邻地权利人在适当期限内未除去的,不动产权利人得自行除去,并有权请求因此而支出的费用。

第二百一十九条 [强制通行权]

不动产权利人在没有或者不支付高额费用就无法取得通往公共通道道路的情况下,不动产权利人可以请求在邻地上设立通行权。

通行权的内容应当与不动产的利用性质相一致,并且应当选择对邻地损害最小的方式设定。

第二百二十条 [通行权的设施]

通行权人可以自行建造必要的通行设施,但应当对邻地权利人以适当的补偿。通行权人也可以使用邻地上已有的通行设施,但需根据受益比例对于设施所有人予以补偿。

第二百二十一条 [排除通行权]

如果土地与公共道路原有通道由不动产权利人任意废弃的,不得设立通行权。

因分割而致部分土地无法与公共道路相连的,该土地权利人得使用原来的、在其他部分土地上的必要通道,并且无需支付补偿金。数块土地属于同一权利人而分割一块土地的,与一块土地分割其中一部分相同。

第二百二十二条 [通行权消灭]

在通行成为不必要时,权利人可请求取消通行权。

第二百二十三条 [管线安设权]

不动产权利人在非通过他人不动产无法安设电线、电缆、水管、煤气管等其他管线或者所需费用过高时,可以在他人不动产上设立管线安设权。

管线安设权的内容应当与不动产利用性质相一致,并且应当选择对他人不动产损害最小的方式进行。

第二百二十四条 [危险设备致害请求权]

他人不动产上的设备的保存或者使用对不动产造成损害或者有损害之虞的,不动产权利人可以要求停止侵害、赔偿损失或者采取预防措施。他人不动产上的设备的保存或者使用虽经过行政机关许可,亦同。

第二百二十五条 [危险建筑致害请求权]

他人土地上的建筑物地基不稳、剥落,损害不动产权利人利益或者有损害之虞时,不动产权利人有权请求邻地建筑权利人赔偿损失、恢复原状、消除危险。

第二百二十六条 [他人施工致害请求权]

因他人施工导致建筑物地基不稳、水渗漏等危害的,建筑权利人得请求停止侵害、恢复原状或者采取预防措施。

第二百二十七条 [利用邻地权]

不动产权利人建造、修缮墙壁、建筑物或者其他工作物时,于必需时,可以在他人土地上设立利用邻地权。但未经他人允许,不得进入其住宅。

第二百二十八条 [瞭望禁止权]

不动产权利人不得在分界墙上设置任何窗户或者通孔,设立时即存在的除外;不得设立以瞭望他人不动产为目的窗户或者通孔;不得设立可瞭望到他人的住宅内的窗户或者通孔。

不动产权利人未遵守上述规定的,即便是建筑已完工,邻地不动产权利人仍得请求改正。但法律、法规另有规定的,从其规定。

第二百二十九条 [不可量物侵入的禁止权]

在正常限度内,不动产权利人不得禁止自邻地自然排出或者传出的烟雾、煤气、蒸气、不良气味、热气、噪音、震动、光等类似排放。

正常限度依次根据下列方式确定:有关法律、法规;通行作法;大多数人的意愿。依据行政许可对不动产使用而产生的不可量物侵入,同样适用上述规则。

第二百三十条 [逾界果实]

从逾界的枝杈上自行附落的果实,视为邻地的果实。但邻地为公用地的,不适用上述规定。

如当地习惯规定该果实应归果树所有人所有,或者果实尚未附落的,果树所有人可以进入邻地采集。

第二百三十一条 [设置分界物]

土地权利人有权在自己土地上用墙壁、沟壑、篱笆、树木等物围圈其土地,但不得影响业已承担的对邻人通行、采光、通风、排水、引水、架设管线等相邻关系的义务。

土地权利人可以在征得邻地权利人同意的情况下,独自或者共同于疆界上建造墙壁、沟壑、篱笆、树木等分界物。独自负担费用的,负担人享有对分界物的所有权;分担费用的,分担人共同享有分界物的所有权。

无证据或者无明显标志证明分界物归一方土地权利人所有的,推定为相邻方共同所有。

第二百三十二条 [分界物的使用与保养]

分界物归一方所有的,所有人负有保养义务,并在不损害邻人利益的前提下独占使用分界物。分界物为共有的,共有人均有保养的义务与使用权利。

 

 

 


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